全球观焦点：中海组织架构也开始动刀了！

开年来，诸多知名房企都进行了组织架构的调整和人事换防，但央企中海却一直没什么动静。

颜建国在2023年工作会议上，对中海今年的整体发展脉络做了规划，其中他提到了这么一句：

(资料图片仅供参考)

中海要进一步转换思维和作风，持续完善组织机制。

说白了仍然是要刀刃向内，修炼内功。

地产人言独家获悉，近日中海已经悄然对组织架构动刀了。

01

此次动刀的板块并不是住宅板块，而是商业板块。

虽然大家对于中海商业板块的关注度可能没有龙湖或华润那么高，但不可否认的是，中海的商业板块也是其战略版图中比较重要的一环。

图片来源：中海发展2022半年报

此前中海发展商业板块的组织架构是：

北京、上海、广佛、成都四大区域商管公司+总部直管的沈阳地区公司+管理酒店的酒管公司+管理物流的海富公司+由总部的长租公寓经营中心负责的长租公寓板块。

而此次中海商业板块的架构调整，主要涉及到地区公司和项目：

将北京商管下辖的山东区域项目划分到上海商管； 此前由总部直管的沈阳地区划归北京商管；

也就是说，经过此次调整后，中海商业板块的部分架构和住宅板块是趋同的：

北京、上海、广佛、成都这四大区域商管公司将分别管理北方、华东、南方和中西部地区。

此次中海对商业板块组织架构动刀，最为直接的原因也是源于地区公司以及部分项目的业绩表现不佳。

艳姐了解到，山东区域项目的盈利能力较弱，而沈阳区域近期也出现了一定程度的亏损，在这样一个极度残酷的市场环境下，对盈利能力较弱的项目和地区公司进行调整也势在必行。

而北京商管公司和上海商管公司的盈利能力是比较强的，所以将盈利较弱的公司划归为北京商管和上海商管，背后也可以看出中海希望实力较强的商管带一带疲软项目和公司的目的。

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艳姐觉得，此次调整算是中海商业板块向管理要效益的小型动作，核心也直指利润的增长。

在今年的中海工作会议上，颜建国也说：

今年要聚焦稳利润、保增长，坚持高质量发展。

此次调整也是顺应了中海要稳利润的主题。

在房地产起起伏伏的发展过程中，中海也一直有它坚守的东西了，比如成本的控制，但或许很少人会关注到中海在商业地产领域的持续深耕。

从近年中海的业绩会及年报中可以看到，中海非常重视的商业地产板块的推进。

在2017年的业绩会上，中海就提出了“2020年商业物业总收入将突破50亿港元，并在2023年实现年收入100亿港元。”

中海在商业地产上的经营和探索，起步非常早。早在2011年，当其他房企还在住宅领域捞金的时候，中海就首次对外发布其商业地产发展线路。

彼时中海在高端写字楼领域已经做得风生水起，写字楼项目分布在一二线城市，中海广场、中海大厦也成为了中海商业地产的拳头产品。

2012年，中海地产商业发展有限公司成立，中海开始对商业地产进行公司化体系化的运作。

随着中海在商业地产领域的不断深耕，目前中海已形成了中海商务、环宇商业、星级酒店等多条产品线。

虽然去年国内整个商业地产板块都面临一定的冲击，但根据中海半年报相关数据，中海去年上半年商业项目加速入市，租金收入实现了逆势增长。

去年上半年，中海新增北京金安环宇荟、广州亚运城广场、成都中海友里天府国际公寓等7个运营商业项目，新增商业运营建筑面积38万平方米。

而且去年上半年中海商业物业实现收入同比增长6.2%，达26.5亿。

在严峻的商业环境中，商业物业收入能够实现增长，非常不易，足见中海在商业地产板块的运作功力。

很多人都以为写字楼不赚钱，但中海的写字楼业务一直是中海商业的王牌业务，写字楼业务在近年来一直是稳步增长的态势：

2021年中海写字楼租金收入为35.1亿元，同比上升10.7%；去年上半年，中海的写字楼租金收入为人民币17.5亿元，同比上升0.7%。

在购物中心方面，经过多年的发 展，中海已形成了环宇城、环宇荟、环宇坊、环宇天地、富华里五种不同类型和定位的商业产品线。 2021年中海购物中心租金收入为11亿元，同比上升 27.3%；去年上半年，购物中心租金收入为人民币6.4亿元，同比上升23.3%。

艳姐觉得中海是一家非常具有战略眼光的房企，在10多年前当大家都只关注住宅的开发的时候，中海就已经坚持开始探索商业地产领域，不断积累自己的专业度。

而到了房地产的青铜时代，当大家都意识到经营能力的重要性的时候，中海已经成为了商业地产领域的专家。

03

当然，开年来，中海在集团层面和住宅板块的区域公司层面并没有传出相关的组织架构调整动作。

实际上，在去年6月，中海就已经对区域层面进行了相关调整：

当时，华北区域整合了北方区域，北方区域消失在中海的区域架构中；

此外中海的西方区域则吞并了原本华北区域和华南区域旗下多家城市公司，成立了新的中西方区域公司。

在进行了区域调整后，目前中海主要有以下4大区域公司：

中海区域架构

资料来源：公开资料，以实际变动为准

随着区域层面组织架构的变化，中海四大区首的名单如下：

华东区域区首为刘慧明；

中西部区域区首为刘长胜；

华南区域区首为刘显勇；

华北区域区首为成欣；

更为细节的变化则是中海对城市公司架构的优化：

中海将表现较差、势能较弱的城市公司进行合并，比如广州城市公司合并佛山城市公司，新的广州片区公司诞生。

中海在彼时的区域调整，更多的是从整合的角度来进行。

从中海近期的年报和半年报来看，中海在业绩上也面临着一定的压力：

去年上半年，中海地产实现销售合约额1385亿，同比降33.2%；

除了销售额出现下跌外，中海一向引以为傲的利润指标，在去年上半年也出现了下降：

2019年，中海的毛利率超30%，但是到了去年上半年，毛利率同比下降了5.08%至23.46%，净利率同比下降了3.41%至16.95%。

此外，中海的毛利润同比大幅下降20.9%至243.46亿；净利润同比下降19.9%至175.94亿。

而在去年三季报中，中海的经营利润率已经跌到10%左右了。

中海的利润王光环似乎正在逐步褪去。

除了受到宏观环境影响外，中海近几年勇猛拿地，曾多次拿下高价地和地王，并且此前也被一些媒体曝出存在部分项目降价的情况，在某种程度上拉高了成本，摊薄了利润，成为其利润指标下滑的因素之一。

对于中海来说，如何平衡规模和质量发展之间的矛盾，也是中海要面临的主要课题。

所以中海去年进行区域公司的整合，提高各区域的效能，提升公司应对房地产寒冬的韧性，也算是常规动作。

今年，不排除中海会持续进行集团和区域层面的组织架构调整。地产人言也将持续关注。

大家对于中海有什么想分享的？欢迎大家在文末留言，发表您的观点。

主编：张艳

责编：doug

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