作者:余飞
【资料图】
01
北京、广州、深圳纷纷表态
自从7月24日中央政治局会议上,对当下的楼市进行了全新表态后,各地城市开始落地执行了。
当时会议明确提出:
要切实防范化解重点领域风险,适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势,适时调整优化房地产政策,因城施策用好政策工具箱,更好满足居民刚性和改善性住房需求,促进房地产市场平稳健康发展。
这段话前半段是对楼市的新定性,房地产市场供求关系发生重大变化的新形势。
后半段则是解决办法,也即之前调控期间的一系列政策,要适应新形势进行调整、松绑与取消。
之后住建部更是提出了三个明确方向:1、降首套房首付、降利率;2、改善型住房换购税费减免;3、“认房认贷”改为“认房不认贷”。
中央定调之下,合肥、北京、广州、深圳率先应答。
合肥召开会议,提出要开始试点现房销售,并积极探索商品房销售按套内面积计价。
北京7月29日发布通告:将结合北京房地产市场实际情况,会同相关部门抓紧抓好贯彻落实工作,大力支持和更好满足居民刚性和改善性住房需求,促进北京房地产市场平稳健康发展。
深圳7月30日发布通告:将结合深圳市房地产实际情况,会同市有关部门、中央驻深机构和各区抓好贯彻落实,更好满足居民刚性和改善性住房需求。
广州7月30日发布通告:将结合广州实际尽快推出有关政策措施,大力支持、更好满足刚性和改善性住房需求,促进广州房地产市场平稳健康发展。
尽管这些城市都只是做了应答,表示我们已经收到指示,接下来会制定出明细文件,开始执行。
但部分不明所以的业主,却闻风而动,不知道是谁给的勇气,居然开始涨价了。
02
有业主连夜涨价
根据时代财经披露,在上周上至中央下至地方纷纷对楼市表态的背景下,宣布房价上涨的业主粉墨登场,开始狼奔豕突。
比如沈阳一位购房者,本来与卖方业主谈妥了价格,准备成交,结果这位业主因为看到了国家税务总局发布了《支持协调发展税费优惠政策指引》,反悔不卖了。
真是笑死人不偿命。
本号对国税局发布的这份《支持协调发展税费优惠政策指引》做过分析,尽管里面有19条针对住房交易、租赁中的减税税收措施。
但这些并非新招数,而是过去几年里陆续发布的政策。
其中的第189条,“个人销售住房免征土地增值税”从1999年就开始执行。第185条,2016年就下发通知。
至于“个人出租住房减征房产税、个人出租住房减征增值税”,也已经在各地实施了多年。
总之,上述19条减税措施,都是已经落实了的。
都是已经实施的措施,只是现在重新强调了一下而已,对市场的作用,还能有吗?
再比如北京的一位购房者表示,自己与业主已经谈妥,业主愿意以降低1万元售价出让,结果业主周四(27日)突然说不卖了,连夜涨价20万,低一分都不卖。而且,这位购房者还表示,他之前关注的另外几套房源,挂牌总价也在最近一周上涨了5万至10万。
同样的剧本,在广州也在发生。
广州的一位购房者透露,本来与业主商定以略低于市场价480万成交,结果业主爽约,业主说形势利好,突然通知涨价20万,而且态度十分强硬。
果然,人性本私。二手房市场中,都是市场自由定价,他们反悔爽约,宣布涨价,无可厚非,只要能卖得出去,就是本事。
只是他们的理解明显跑偏了。我在之前的文章中反复强调过,如果你还认为这些措施会推动房价上涨,那就根本没看明白中央对房地产的全新表态是什么意思。
现在所有的动作,都是为了避免房价硬着陆而已,换句话说,只是想让房价跌得慢一些。
而这些业主,不知道是从哪个角度分析得出的结果,房价会上涨。梁静茹与光良联合给的勇气吗?
目前一线城市最有可能的决定,就是放松认房认贷措施,改为“认房不认贷”。
这一措施若落实,的确释放一波需求。但这一需求不足以扭转目前下跌的形势。
因为目前的房地产市场肃杀氛围,不是某一个点的问题,而是系统性问题,包括经济、就业、债务、信心、信仰等等。
总而言之,本号还是那句话,这一轮房价调整周期不会短。尽管各方都在努力挽救,但最大的效果也只是可能降低降价速度而已。
03
再次强调,房价调整周期不会短支撑这一观点的逻辑有四条:
第一,民众的就业与收入不确定性仍在。
这轮房价调整的根本逻辑在于,所有中心城市的房价都远超城市大多数居民的购买力。
高房价与低收入之下,很多人奋斗一辈子也看不到买房的希望,更何况现在收入与就业都存在着较大不确定性。
买不起房的人,比之前更多了。这一点,看今年上半年的房贷增量就明白。今年上半年的房贷增量创近年来新低,甚至比去年疫情影响下的楼市,还要低。
制图:城市财经;数据:央行
没钱,这是消费、楼市都很难起来的关键。看看现在的失业率,
制图:城市财经;数据:国家统计局
这种背景下,买不起房的人越来越多。有房的人,不也是想着去买第二套,而是想着提前还房贷,降低自己的负债表。
第二,心态变了。
当一个人明明知道奋斗一辈子也买不上房的时候,会如何?特别是经历了疫情三年,很多人对于买房的执着已经发生了根本性改变。
人生一半是执着,一半是释然。
释然之后,便是日本当年出现并且一直维持至今的低欲望。这种迹象,我们已经出现。
今年最流行的一个词便是“绝代佳人”,没有房贷(不买房)、没有车贷(不买车)、没有后代(不结婚生子)。
第三,居民杠杆率已经拉满。
从上一轮房价大涨,掏空了大多数购房家庭的六个钱包,硬生生将住户部门的杠杆率拉高到了61.9%。而2008年,中国居民部门杠杆率仅有17.9%。
而大多数热点城市的居民杠杆率都超过了全国平均值。
制图:城市财经;数据:各城市统计局、公积金管理中心
从2021年开始,我们的居民杠杆率已经纹丝不动,这意味着什么?意味着杠杆率已经到达极限。民众再也没有钱来买房了,没有能力去负债。
即便有能力,现在也不敢去负债。因为不确定性之下,可能没多少人觉得明天会比今天好。
第四,人口见顶转向,大多数城市的房屋供大于求。
去年全国人口减少了85万,这是三年自然灾害之后,61年来中国人口首次出现负增长。
伴随发生的则是,2022年全国已经公布人口数据的266个城市中,有143个城市人口在减少,人口减少的城市数量规模超过了一半。
而在减少的队伍中,包括北京、上海、广州、深圳四大一线城市。四大一线城市去年人口罕见集体减少。
制图:城市财经;数据:各城市统计局
在这种背景下,原本供大于求的局面,往后显然会加剧。如此下去会造成两种局面:
一方面,中心城市的人口越来越买不起房,空有需求,支撑不了房价。房价下行,市场自我调价,达到一种平衡状态,才会进入平稳局面。
另一方面,越来越多的三四线城市人口减少,需求萎缩,房价持续下跌,越来越多的三四线城市房价会鹤岗化。
关键词:
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